Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc

Ngành bất động sản (BĐS) đóng góp rất lớn cho đà tăng trưởng kinh tế Trung Quốc. Việc hàng trăm nghìn người từ chối thanh toán tín dụng thế chấp BĐS đang dấy lên hồi chuông cảnh báo toàn cầu. Căn nguyên của tình trạng này mang tính lịch sử và vĩ mô với nhiều bài học quý giá.

Nguyên nhân đầu tiên được do là từ các cải cách thị trường BĐS được thực hiện khá nhanh chóng từ những năm 1980 mang lại một động lực mới vô cùng to lớn cho nền kinh tế Trung Quốc. Vì vậy, sự tăng trưởng thần kỳ của thị trường này là một điều tất nhiên.

Trên thực tế, giá trị nhà tăng đi kèm với tăng trưởng kinh tế cao, thị trường BĐS còn được hỗ trợ bởi các chính sách hạn chế các ngành khác khiến người dân có ít kênh đầu tư tốt hơn mang lại lợi nhuận tương đối cao, tiềm năng tăng trưởng mạnh và rủi ro tương đối thấp. Các yếu tố này đã kéo theo việc số lượng nhà phát triển BĐS tăng lên nhanh chóng, bao gồm cả doanh nghiệp tư nhân và nhà nước. 

Họ trở thành chủ sở hữu của các dự án lớn và cũng giữ vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế Trung Quốc, với khối tài sản ngày càng kếch xù. Sự phát triển này cũng mang lại cơ hội đổi đời cho nhiều hộ gia đình, tạo ra một tầng lớp trung lưu khá giàu có theo tiêu chuẩn tại các quốc gia khác. Tuy nhiên, hệ lụy của tình trạng này là hàng triệu căn nhà bị bỏ hoang, tạo thành các khu đô thị ma tại Trung Quốc với dòng vốn đọng lại quá lớn trong ngành BĐS. 

Thứ hai, vào năm 2008 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, nhiều nước đã tìm cách bơm tiền vào nền kinh tế để thúc đẩy thanh khoản, trong đó có Trung Quốc. Điều này đã được thực hiện bằng cách bơm tiền vào lĩnh vực BĐS và các doanh nghiệp nhà nước vì đây là những kênh đầu tư có sẵn và giúp việc giải ngân được thực hiện một cách nhanh chóng.

Nhiều người cho rằng cuộc khủng hoảng hiện tại có thể bắt nguồn từ việc hàng nghìn tỷ nhân dân tệ mà Trung Quốc đã đổ vào BĐS để ngăn chặn cuộc suy thoái đã tàn phá nhiều quốc gia khác trong giai đoạn 2008-2009. Hiện, theo S&P Global Ratings ước tính, khoảng 2.400 tỷ nhân dân tệ (356 tỷ USD), tương đương 6,4% các khoản vay thế chấp hiện hành của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, đang gặp rủi ro do “bong bóng BĐS” tại Bắc Kinh. 

Nguyên nhân tiếp theo là kể từ năm 2012, số lượng cải cách được đề xuất cho thị trường BĐS Trung Quốc ngày càng nhiều. Bên cạnh ảnh hưởng từ cuộc chiến chống tham nhũng, luật quy hoạch vùng tại Trung Quốc được thực thi nghiêm túc hơn, khiến các dự án BĐS bị hạn chế. Chính phủ nước này cũng hợp pháp hóa nhiều hình thức đầu tư mới để chuyển dòng vốn từ BĐS sang các ngành kinh tế khác.

Dù đạt hiệu quả nhưng các biện pháp này tạo ra nhiều hệ lụy khác nhau. Trong đó bao gồm sự suy giảm đột ngột về dòng vốn của thị trường BĐS, kéo theo chuỗi hiệu ứng domino về nợ xấu của toàn ngành trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, đại dịch Covid-19 và các vấn đề về biến đổi khí hậu vẫn chưa có hồi kết.

Cuối cùng, Trung Quốc dường như chưa đánh giá kỹ vai trò của ngành BĐS trong nền kinh tế, khiến việc cân bằng giữa cơ hội chính trị và năng lực thể chế để quản lý khủng hoảng này không theo một lộ trình rõ ràng. Điển hình như việc Bắc Kinh đột ngột siết chặt dòng vốn vào BĐS đã tạo ra cú đòn thực sự với toàn thị trường.

Ngành BĐS vốn có lịch sử lâu đời và đã là động lực tăng trưởng hàng đầu của Trung Quốc suốt nhiều năm qua, chiếm khoảng 30% GDP (tính cả các hoạt động kinh tế mà ngành này tạo ra). Nên những biến động nào dù nhỏ nhất của ngành này cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa lên các lĩnh vực khác, bao gồm cả tài chính, tiền tệ và an ninh – xã hội.

Trung Quốc đang nỗ lực để tránh lặp lại những sai lầm khi đưa ra các chính sách tài khóa và tiền tệ mới kích thích tăng trưởng và phục hồi trong bối cảnh hiện tại. Gần đây, Bắc Kinh đã yêu cầu các vùng kinh tế trọng điểm đầu tư vào các dự án phát triển địa phương, bao gồm việc các công ty lớn hỗ trợ nâng tầm công ty nhỏ hơn để phù hợp với những mục tiêu quốc gia như “Made in China 2025”. 

Các ngân sách khổng lồ đã được lên kế hoạch cho những mục tiêu này và chúng có khả năng thúc đẩy tăng trưởng GDP của địa phương trong ngắn hạn. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho biết nếu không thận trọng, Trung Quốc có thể sẽ tạo ra một bong bóng công nghệ có thể cản trở khả năng cạnh tranh dài hạn của nước này trong lĩnh vực công nghệ và đổi mới.