Bước ngoặt mới trong cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Giá nhà giảm mạnh thời gian qua khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở thành gánh nặng với nhiều mua nhà tại Trung Quốc. Do đó, nhiều người mua nhà đang gấp rút trả trước các khoản vay thế chấp. Đây được coi là bước ngoặt mới với thị trường địa ốc nước này.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc khởi sắc sau khi cải cách thị trường vào năm 1998. Lĩnh vực này đã bùng nổ do nhu cầu từ tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, những người coi bất động sản là tài sản gia đình và biểu tượng địa vị quan trọng.  

Trong vòng 1 thập kỷ trở lại đây, trái phiếu bất động sản của Trung Quốc được xem là một trong những giao dịch trái phiếu doanh nghiệp lãi nhất và phổ biến nhất thế giới. Trong suốt thời kỳ sôi động của thị trường, chỉ có một lần duy nhất một công ty địa ốc lớn của Trung Quốc trễ hạn thanh toán nợ trái phiếu.

Thị trường địa ốc Bắc Kinh tiếp tục được thúc đẩy bởi khả năng tiếp cận các khoản vay dễ dàng, với các ngân hàng sẵn sàng cho vay càng nhiều càng tốt cho cả nhà phát triển bất động sản và người mua. Theo báo cáo của Tổ chức nghiên cứu thuộc Ngân hàng ANZ (ANZ Research), tính đến tháng 7, các khoản vay thế chấp chiếm gần 20% tổng dư nợ trong toàn bộ hệ thống ngân hàng của Trung Quốc. 

Gần đây, cổ phiếu của các công ty bất động sản Trung Quốc đã bốc hơi khoảng 55 tỷ USD vốn hoá thị trường, trong khi trái phiếu phát hành USD của các công ty bất động sản đã giảm hơn 35 tỷ USD kể từ đầu năm 2022. Điều này đã đẩy cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ và các trái phiếu USD cũng giảm xuống mức thấp kỷ lục. 

Những người đi vay Trung Quốc đã vỡ nợ với mức kỷ lục 28,8 tỷ USD trái phiếu nước ngoài trong năm nay, gần như tất cả là của các nhà phát triển bất động sản. Tháng trước, các ngân hàng Trung Quốc thông báo ghi nhận 2,11 tỷ nhân dân tệ (312 triệu USD) nợ quá hạn do người mua từ chối thanh toán khoản vay thế chấp đối với những nhà ở dở dang. 

Khi thị trường bất động sản bùng nổ, nhiều người Trung Quốc dốc toàn lực để vay vốn mua nhà. Nhưng giờ, giá nhà đã giảm mạnh, việc sử dụng đòn bẩy trở thành gánh nặng với họ. Do đó, một nhóm các chủ sở hữu bất động sản Trung Quốc lại gấp rút trả trước các khoản vay mua nhà. 

Theo các chuyên gia, đây được xem như một bước ngoặt mới với thị trường địa ốc nước này. Trước đây, thay vì mua nhà bằng tiền mặt, nhiều người Trung Quốc vay tiền mua nhà, rồi dành tiền đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản. Sau đó, họ dùng chính lợi nhuận của những khoản đầu tư này để trả lãi ngân hàng.

Giờ đây, lãi suất trái phiếu giảm mạnh khiến lợi nhuận của các sản phẩm quản lý tài sản lao dốc. Người mua nhà buộc phải bán tháo những khoản đầu tư này, rồi dùng tiền mặt trả khoản vay ngân hàng và chấp nhận trả phí phạt.  

Tại Ngân hàng Công thương Trung Quốc, khoản trả nợ thế chấp trước hạn đã tăng 30 tỷ Nhân dân tệ trong nửa đầu năm lên 260 tỷ Nhân dân tệ, tăng 13% so với một năm trước đó. Bank of Communications cũng ghi nhận việc trả nợ trước hạn tăng lên trong tháng 7 và tháng 8. 

Điều này trái ngược với làn sóng dừng thanh toán khoản vay của một nhóm người mua nhà vì không được giao nhà đúng hạn. Đồng thời, ảnh hưởng của việc siết tín dụng trong ngành địa ốc đã nằm ngoài kiểm soát của Bắc Kinh. Trong khi đó, nền kinh tế đang có xu hướng suy yếu vì dịch bệnh và hạn hán khiến Trung Quốc buộc phải sửa sai.

Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản tại Trung Quốc sẽ được cho vay 200 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 29 tỷ USD) để hoàn thành những dự án bất động sản dang dở. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cũng bất ngờ giảm lãi suất để hỗ trợ ngành công nghiệp bất động sản đang trượt dài trong khủng hoảng. 

Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cơ bản cho khoản vay kỳ hạn 5 năm (ảnh hưởng trực tiếp tới lãi vay thế chấp). Tuy nhiên, trước thời điểm khoản vay được định giá lại, điều này sẽ không giúp ích nhiều đối với những người đang nợ ngân hàng. 

Trong khi đó, lợi nhuận của các sản phẩm quản lý tài sản (WMP) do ngân hàng phát hành đang lao dốc vì lãi suất trái phiếu giảm. Điều này đồng nghĩa với việc người đi vay không thể dùng lợi nhuận từ khoản đầu tư để trả lãi ngân hàng. 

Các sản phẩm đầu tư của người dân hầu hết chỉ đem về lợi nhuận 2-3%, trong khi lãi vay thế chấp lại cao hơn nhiều khiến nhiều người dự định rút tiền khỏi WMP và những quỹ thị trường tiền tệ để trả nợ trước hạn. Người mua nhà cũng sẵn sàng trả phí thanh toán nợ trước hạn, thường bằng lãi vay trong vài tháng. Trước đây, các nhà băng Trung Quốc cũng miễn phí phạt cho khách hàng nếu hợp đồng vay đã có hiệu lực trong một năm.