6 giải pháp phục hồi thị trường địa ốc của HoREA

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang có một số dấu hiệu đáng lo ngại. Do đó, HoREA đã đưa ra kiến nghị 6 giải pháp để phục hồi thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Mới đây, Hội nghị toàn quốc giữa Thủ tướng Chính phủ với các doanh nghiệp có chủ đề "Chủ động thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững" đã diễn ra. Hội nghị do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì cùng với sự tham gia của 1.200 đại biểu đại diện các hiệp hội doanh nghiệp, cộng đồng doanh nghiệp trên cả nước. 

Chia sẻ tại hội nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết thời gian qua, Thủ tướng đã truyền cảm hứng cho các doanh nghiệp với thông điệp “Lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ, để bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp, không hy sinh tiến bộ công bằng, xã hội để chạy theo lợi ích". Đó là liều thuốc tinh thần đối với doanh nghiệp, trong đó có cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. 

Cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017 là năm đỉnh cao. Đồng thời, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu. 

Theo đó, nguồn cung nhà ở thiếu hụt, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Tại TP HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022, tất cả lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực bất động sản là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021. Chủ tịch HoREA cho hay, thị trường bất động sản có dấu hiệu lệch pha trong phân khúc thị trường và nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. 

Theo ông Châu, số lượng nhà ở bình dân so với các loại bất động sản phân khúc đang bị mất cân đối. Năm 2020, số liệu nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại, nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%.

Hiện nay, nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Trong khi đó, công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Do vậy, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân đang là vấn đề rất lớn. 

Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, kể từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc khiến thị trường bất động sản hiện có dấu hiệu phát triển chững lại, trầm lắng. 

Doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Riêng quý 1/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào.

Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn kiều hối sụt giảm, điển hình như TP.HCM chỉ đạt được 3,1 tỷ USD, giảm 13%. Điều này tương ứng với việc giảm đầu tư vào bất động sản, vì trung bình có khoảng 20% kiều hối đầu tư vào bất động sản.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch HoREA đưa ra một loạt kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ. Thứ nhất, thị trường bất động sản cần thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.

Thứ hai, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Đại diện HoREA phân tích rằng, Luật Đất đai dự kiến sẽ được sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Do đó, nếu áp dụng được điều này thì sẽ rút ngắn được thời gian làm các thủ tục bất động sản từ 3 đến 5 năm xuống còn 15 ngày. 

Thứ ba, HoREA đề nghị thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn. 

Thứ năm, Chủ tịch HoREA đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn. Thứ sáu, thị trường bất động sản mong muốn Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở được sửa đổi để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.