Triển vọng thị trường bất động sản thương mại châu Á

Bất động sản thương mại được dự báo sẽ phát triển khả quan tại các thị trường lớn ở châu Á. Tuy nhiên, cũng như các nền kinh tế khác, áp lực từ lạm phát và tăng lãi suất gần đây là một thách thức không nhỏ đối với lĩnh vực này.

Theo Công ty dịch vụ đất động sản CBRE, hoạt động đầu tư bất động sản thương mại tại châu Á - Thái Bình Dương đã được đa dạng hóa một cách đáng kể trong vòng 15 năm qua. Trong giai đoạn 2006 – 2021, tổng số quỹ mở tham gia vào lĩnh vực này đã tăng từ 9 lên 33 và tổng số vốn tăng từ 8,9 tỷ USD lên 112 tỷ USD. 

Trong năm 2021, thị trường bất động sản thương mại ở khu vực châu Á Thái Bình Dương vẫn hút dòng vốn mạnh mẽ dù đây là thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát các biến chủng mới. Khu vực này đã thu hút 177 tỷ USD đầu tư trực tiếp vào bất động sản văn phòng, bán lẻ, logistics, trung tâm dữ liệu..., tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. 

Diễn biến này đánh dấu cột mốc các dòng vốn đang quay trở lại thị trường ở mức rất cao. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa triển vọng tăng trưởng kinh tế và triển vọng phục hồi cũng như tăng trưởng lĩnh vực bất động sản thương mại tại các quốc gia khu vực châu Á đang tương đối khác nhau.  

Trong năm 2021, Australia là quốc gia thu hút đầu tư bất động sản lớn nhất trong khu vực với số tiền 35 tỷ USD, cao hơn 170% so với năm trước. Thị trường này được thúc đẩy bởi sự gia tăng đầu tư các giao dịch nền tảng logistics với mức vốn đầu tư cao kỷ lục là 9,3 tỷ USD, bao gồm cả thương vụ ESR và GIC mua danh mục Milestone từ Blackstone với giá 3,8 tỷ AUD (tương đương 2,7 tỷ USD). 

Nước này cũng đang chứng kiến ​​sự phân hóa mạnh mẽ giữa nền kinh tế và các phân khúc của lĩnh vực bất động sản thương mại. Trong đó, thị trường bất động sản logistics vẫn tiếp tục phát triển mạnh. 

Theo CBRE, tăng trưởng giá thuê trung bình đối với các tài sản logistics ở các khu vực “đắc địa” tại thủ đô Australia đã tăng 6,7% trong quý III, được thúc đẩy bởi tình trạng thiếu hụt nguồn cung, qua đó khiến tỷ lệ trống gần như bằng 0. Tại Sydney và Perth, giá thuê cho các tài sản logistics chất lượng hàng đầu đã tăng 25% đến 30% mỗi năm. 

Tại Hàn Quốc, riêng trong quý III, giá thuê văn phòng hạng A tại Seoul đã tăng 21,4% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu mạnh mẽ, đặc biệt là từ các công ty công nghệ, đã giúp tỷ lệ trống trung bình của các tòa tháp văn phòng ở Seoul giảm xuống mức 2,5%, mức thấp nhất kể từ năm 2009. 

Tỷ lệ lãi ròng trong lĩnh vực bất động sản logistics của Trung Quốc trong quý III đã tăng 63% so với quý trước, được thúc đẩy bởi các công ty liên quan tới thương mại điện tử. Tỷ lệ hấp thụ ròng trong cả năm được dự báo sẽ đạt 5,8 triệu m2, trong khi giá thuê tiếp tục tăng, trái ngược với sự sụt giảm ở phân khúc bất động sản cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ. 

CBRE cho rằng nhu cầu bán và thuê lại (leaseback) của các tổ chức sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022, do lượng vốn đầu tư lớn đổ vào sẽ khiến nhiều chủ sở hữu cân nhắc lợi ích giữa việc sở hữu hay cho thuê. Các nhà đầu tư sẽ đưa ra mức giá hấp dẫn để mua lại tài sản, hoặc các điều khoản thuê lại phù hợp hơn để thúc đẩy các thương vụ thành công.

Tiềm năng sinh lời của các bất động sản cũng tăng lên trong năm nay, cả đối với các hợp đồng bán và thuê lại và bán để thoái vốn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, hậu cần và trung tâm dữ liệu. Nhiều chủ sở hữu bất động sản sẽ tận dụng được môi trường đầu tư lạc quan hơn và định giá tài sản tăng lên.

Về dài hạn, hoạt động bán và thuê lại còn sơ khai trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương có thể sẽ phát triển theo những xu hướng từng có tại Hoa Kỳ và khu vực Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi. CBRE dự báo tiềm năng sinh lời của các bất động sản của các doanh nghiệp đầu tư trong khu vực có thể tăng 5-10% vào năm 2022. 

Trent Iliffe, Giám đốc Điều hành của Logos - một nhà phát triển logistics toàn châu Á, cho biết áp lực kinh tế và tài chính trong khu vực đã khiến nguồn cung nhiều phân khúc bất động sản không thể theo kịp nhu cầu của các doanh nghiệp. Điều này cho thấy rủi ro từ việc tăng lãi suất và suy thoái kinh tế đang đè nặng lên nhiều thị trường đầu tư và bất động sản của châu Á. 

Song, CBRE dự báo thị trường này có khả năng tránh được các vấn đề liên quan tới suy thoái kinh tế. Trung Quốc đại lục và Hong Kong được kỳ vọng sẽ là những thị trường dẫn đầu sự phục hồi nền kinh tế trong khu vực, có thể sẽ bắt đầu vào nửa đầu năm sau. 

Các chính sách tiền tệ thích ứng ở Trung Quốc và Nhật Bản sẽ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng trong khu vực. Tại Việt Nam, nền kinh tế đang chứng tỏ khả năng hồi phục trong bối cảnh bất định toàn cầu, sẽ có nhiều tiềm năng phát triển bất động sản thương mại và công nghiệp.