Thứ Tư, 29/01/2020

Hội nghị nhà chung cư cư dân có được ủy quyền bằng tin nhắn?

06/01/2020 10:22

Ủy quyền không phải là một dạng giao việc. Ủy quyền được hiểu là cá nhân/tổ chức cho phép cá nhân/tổ chức khác có quyền đại diện mình quyết định, thực hiện một hành động pháp lý nào đó và vẫn phải chịu trách nhiệm đối với việc cho phép/ủy quyền đó.

Ủy quyền là căn cứ làm phát sinh quan hệ giữa người đại diện và người được đại diện, đồng thời nó cũng là cơ sở để người ủy quyền tiếp nhận các kết quả pháp lý do hoạt động ủy quyền mang lại.

 Hình thức ủy quyền: Trên thực tế việc đại diện theo ủy quyền diễn ra rất phổ biến, các bên có thể thỏa thuận tiến hành giao dịch bằng nhiều hình thức, kể cả bằng miệng tuy nhiên đối với các trường hợp quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản thì phải tuân theo hình thức đó mới có giá trị.

Người được ủy quyền phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 143 Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng ủy quyền: đặc điểm nổi bật nhất là khi giao kết hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải có mặt hai bên cùng kí kết.

Với giấy ủy quyền, yêu cầu này là không bắt buộc.

Hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền là do pháp luật quy định, tuy nhiên tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên trong việc lựa chọn hình thức công chứng, chứng thực cho hợp đồng ủy quyền của mình.

uy-quyen9-w500-h323.jpg

Hình minh họa

Tóm lại, ủy quyền là phương tiện pháp lý cần thiết cho việc thực hiện các giao dịch dân sự ngày nay nhằm tạo điều kiện cho cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự có thể tham gia vào các giao dịch dân sự một cách thuận lợi nhất, đảm bảo thỏa mãn nhanh chóng các lợi ích mà chủ thể quan tâm.

Về vấn đề Hội nghị nhà chung cư cư dân có được ủy quyền bằng tin nhắn (Zalo, Facebook, SMS..)?

Tại điểm b khoản 1 Điều 39 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng được sửa đổi bởi Khoản 25 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD: " Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này". Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư có thể tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.

Tại khoản 1 Điều 15 TT 02/2016/TT-BXD quy định về  nội dung của cuộc hội nghị nhà chung cư gồm:

"a) Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư;

b) Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm sau;

c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở (nếu có)".

Điểm a Khoản 3 Điều 13 Thông tư 06 ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng quy định: Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền bao gồm các nội dung sau: Họ, tên và số điện thoại liên hệ (nếu có) của người ủy quyền và người được ủy quyền, địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư của người ủy quyền, các nội dung ủy quyền liên quan đến hội nghị nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của các bên ủy quyền và được ủy quyền, văn bản ủy quyền phải có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền.

Theo Điều 55 của Luật Công chứng năm 2014, việc giao kết Hợp đồng ủy quyền đòi hỏi phải có sự tham gia ký kết của cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền.

Như vậy, người chủ sở hữu chung cư có thể ủy quyền cho người khác tham dự hội nghị chung cư bằng văn bản ủy quyền có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền. Cho nên, đối với các tin nhắn điện tử qua Zalo, Facebook, SMS để tham gia hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành là không hợp pháp. Do đó, những tin nhắn điện tử qua Zalo, Facebook, SMS sẽ không được sử dụng để ủy quyền tham gia trong hội nghị nhà chung cư.

Luật gia Huỳnh Minh Đức